В компанії Кронос, що займається орендою офісних приміщень у власних БЦ розповіли, які підводні камені легко пропустити на етапі перемовин з орендодавцем.

Повна вартість, а не тільки ставка за квадратний метр

Орендна ставка — це лише верхівка айсберга. У більшості бізнес-центрів додаються OPEX (експлуатаційні витрати), плата за паркінг, охорону, прибирання, комунальні послуги. У підсумку офіс, який на папері здається вигідним, може коштувати на 30–40% дорожче.

Порада: вимагайте у власника чи керуючої компанії прозорий розрахунок «all inclusive». Уточнюйте, що саме входить у ставку, а що рахується окремо.

Резервне живлення й енергоефективність

Досвід 2022–2023 років показав: офіс без генератора й інтернету це просто дорога складська кімната. У 2025-му це один із ключових критеріїв. Перевіряйте, чи є у будівлі власний дизель-генератор, як розподіляється навантаження між орендарями, чи працюють системи опалення та кондиціонування в автономному режимі.

Також важливо уточнити, хто платить за пальне й обслуговування генератора. У різних БЦ умови різні: десь ці витрати вже закладені у ставку, десь виставляються додатковим рахунком.

Гнучкість договору

Бізнес у кризових умовах має бути гнучким. У Києві вже практикують контракти з можливістю змінювати площу або суборендувати частину офісу. Якщо ваша компанія може вирости або, навпаки, скоротити команду, варто прописати ці моменти в угоді одразу.

Також звертайте увагу на умови дострокового розірвання. Деякі орендодавці вимагають компенсацію за весь термін, інші — лише за кілька місяців. Для стартапів і малого бізнесу це критично.

Паркінг і доступність для співробітників

Здавалося б, питання очевидне, але саме на паркінгу часто виникають конфлікти. Вартість місця у підземному паркінгу в бізнес-центрах класу А може сягати 150–200 доларів на місяць. А кількість місць обмежена.

Якщо у вас команда з 30 людей і половина приїжджає на авто, то 2–3 виділених місця не врятують. Домовляйтеся про квоти заздалегідь або шукайте бізнес-центр із великим наземним паркінгом, як, наприклад, у COSMO Multimall.

Технічні нюанси й «невидимі дрібниці»

Серед них:

  • Інтернет. Запитайте, які провайдери заведені у будівлю. Якщо лише один, це ризик.
  • Системи безпеки. Чи є відеоспостереження, контроль доступу, охорона 24/7.
  • Вентиляція й кондиціювання. У старих будівлях системи можуть бути застарілими, і орендар сам платить за оновлення.
  • Акустика. У loft-приміщеннях красиво, але open space без шумоізоляції швидко перетворюється на проблему.

Такі дрібниці сильно впливають на комфорт команди, але їх рідко обговорюють на старті.

Інфраструктура навколо

Офіс — це не тільки робочі місця, а й простір для життя команди. Кав’ярні, спортзали, супермаркети поруч — фактор, який впливає на задоволеність співробітників. У mixed-use форматах (наприклад, у торгово-офісних центрах) це все вже інтегровано.

Якщо поруч нічого немає, будьте готові, що команда витрачатиме більше часу на побутові дрібниці, а продуктивність знижуватиметься.

Хто управляє будівлею

Ще один момент, який недооцінюють. Є бізнес-центри з професійною керуючою компанією, яка швидко вирішує питання (ремонт, сервіс, технічні роботи). А є об’єкти, де власник економить на управлінні, і будь-яке питання вирішується тижнями.

Порада: спитайте у нинішніх орендарів, як реально працює сервіс. Це чесніший індикатор, ніж презентація від менеджера.

Ремонт і «канікули»

Багато офісів здаються без ремонту або з базовою обробкою. Але витрати на доведення простору до робочого стану можуть сягати десятків тисяч доларів. Часто нові орендарі просто беруть це на себе, а могли б домовитися про орендні канікули (1–3 місяці без оплати) або компенсацію частини робіт. У 2025 році це вже стандартна практика у великих бізнес-центрах, але орендарю треба самому порушити питання.

Обмеження у використанні

Не всі приміщення можна використовувати вільно. У деяких бізнес-центрах є заборона на food-tech (кухні, кав’ярні), в інших — обмеження по кількості відвідувачів чи режиму роботи. Це критично, якщо у вас, наприклад, школа, call-центр або бізнес із вечірнім графіком. Ці нюанси часто не прописані у договорі, але можуть «вилізти» вже після підписання.

Інженерні навантаження

Якщо компанії потрібне нестандартне обладнання — серверні, потужні кондиціонери чи навіть виробничі машини — варто перевіряти можливості будівлі. Буває, що електромережа не витримує навантаження, і орендареві доводиться самостійно тягнути додаткові лінії. Це додаткові витрати й час.

Індексування орендної ставки

Багато орендодавців у Києві прив’язують ставку до курсу долара чи інфляції. У договорі часто прописується «щорічне підвищення» на 3–5%. Це може виглядати дрібницею, але за три роки оренди вартість офісу зросте суттєво. Перед підписанням варто чітко обговорити формулу індексації або зафіксувати ставку на довший термін.

Умови підключення послуг і підрядників

Орендарю часто потрібні власні провайдери чи ремонтні бригади. Але в деяких БЦ діє правило: «тільки наші підрядники». Це означає вищу ціну й менше контролю над якістю робіт. Якщо ви плануєте облаштовувати офіс під себе, уточніть, чи можна заводити своїх постачальників.

Відповідальність за комунікації

У договорах часто «ховають» пункт, що орендар відповідає за внутрішні комунікації — електрику, водопостачання, каналізацію. Якщо щось ламається, бізнес-центр може перекласти витрати на вас. Тому варто прописати, хто саме відповідає за ремонт і обслуговування систем.